Crédit immobilier, qu’est-ce que le taux d’usure ?

Définition : qu'entend-on par taux d'usure ?

Le taux d'usure est le pourcentage maximal qu'une banque peut prélever en guise d'intérêt. Indépendamment fixé par les différentes communautés économiques et monétaires d'Afrique, il diffère d'une région à l'autre.

C'est ainsi qu'au Cameroun et dans le reste de la Communauté économique des États de l'Afrique centrale (CEEAC), le taux d'usure 2022 des emprunts immobiliers est de 18,44 %. En revanche, en Afrique de l'Ouest (Sénégal, Burkina Faso, Bénin, etc.), la Banque centrale des États de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO) enregistre des crédits dont le taux excède 27 %.

Il est important de préciser que l'application d'un taux d'usure en prêt immobilier n'est pas une nouveauté.

Il y a 3 800 ans, les Mésopotamiens interdisaient que les intérêts d'un crédit dépassent 20 %. En agissant de la sorte, ils s'assuraient que les particuliers avaient effectivement les moyens de rembourser leurs dettes. Car oui, la fonction première du taux d'usure 2022 est d'éviter le surendettement des souscripteurs.

En s'assurant que les banques ne puissent imposer des frais élevés, la CEDEAO, la CEEAC, l'Union du Maghreb arabe, etc. protègent les emprunteurs.

Petite précision : le taux d'usure 2022 désigne le montant maximal que les banques peuvent demander. Cependant, dans les faits, il est rarement atteint. Chaque année, les établissements financiers proposent un Taux annuel effectif global (TAEG) sur l'ensemble de leurs crédits. Ce dernier est obligatoirement inférieur au taux d'usure en vigueur.

Par exemple, le TAEG de la Société Générale Cameroun est de 15 % concernant les emprunts immobiliers. C'est un pourcentage bien en deçà du taux d'usure de 2022 (18,44 %).

Le taux d'usure détermine l'obtention de votre crédit immobilier.

Comment s'effectue le calcul du taux d'usure ?

Seules les Banques centrales africaines (BEAC, BCEAO, etc.) sont habilitées à effectuer le calcul du taux d'usure. Afin de déterminer le juste taux d'usure d'un prêt immobilier, les établissements se basent sur les fluctuations des monnaies et les rapports des institutions. C'est un processus assez complexe qu'il est difficile de comprendre sans être un professionnel de la finance.

Ce qu'on ne vous dit pas sur le taux d'usure 2022

Après avoir lu les paragraphes précédents, vous avez une bonne compréhension des mécanismes de base. Mais ce n'est pas tout. Pour être en mesure de négocier un emprunt immobilier intéressant, deux autres éléments doivent être pris en compte :

• La relation entre le TAEG et le taux d'usure ;
• L’effet ciseaux.

Quel est le lien entre le taux d'usure et le TAEG ?

Ce qu'il faut savoir, c'est que le Taux effectif global annuel (TAEG) appliqué par les banques comprend :

• Le taux nominal, c'est-à-dire le taux brut utilisé pour calculer les intérêts dus au souscripteur ;
• Les frais de dossier qui englobent les timbres, les signatures et autres dépenses inhérentes aux transactions ;
• L’assurance emprunteur.

C'est sur le dernier élément, l'assurance emprunteur, qu'il est possible de faire pression. Servant à rembourser la dette en cas de mort du souscripteur, cette garantie n'est pas obligatoire. Toutefois, la plupart des banques l’incluent automatiquement dans leurs contrats.

Pour réduire les mensualités dues dans le cadre d'un emprunt immobilier, insistez pour que cette assurance ne soit pas incluse.

Qu'est-ce que l'effet ciseaux ?

En l'espace de six mois, les taux d'usure pratiqués peuvent avoir considérablement changé. Le hic, c'est que parfois les banques s'appuient encore sur les anciens taux d'usure de 2022 pour calculer leurs intérêts. Le seul moyen d'éviter cela est de consulter le Journal officiel des finances avant de vous rendre auprès de votre conseiller client